L’essentiel de la SCI

En France, la SCI est une forme juridique particulièrement répandue. Elle est privilégiée non seulement par les particuliers mais aussi les professionnels. Cette structure juridique promet, en effet, de multiples avantages tant au niveau du fonctionnement que de la constitution. De plus, elle facilite la gestion de patrimoine.

Les caractéristiques d’une SCI

La Société Civile Immobilière n’a pas de vocation commerciale, elle ne peut exercer une activité commerciale. L’objectif de sa création est de former un patrimoine immobilier, ce qui inclut l’acquisition. A préciser, cependant, que cette structure n’est pas autorisée à faire des achats réguliers de biens immobiliers et de les revendre par la suite. La création d’une telle structure comporte des inconvénients même si les avantages sont nombreux. En effet, il y a des risques pour les associés de la SCI qui sont indéfiniment responsables du passif social de la structure. C’est le cas, par exemple, quand elle assure la gestion de biens immobiliers qu’elle a acquis en s’endettant. Néanmoins, on peut dire que sa facilité de gestion et de création rend cette forme juridique intéressante.

La création d’une SCI

La constitution d’une SCI requiert au moins deux associés et le nombre maximum n’est pas défini par la loi. Des mineurs peuvent faire partie des associés en y détenant des parts sociales. Cette structure juridique peut être composée par des associés ayant la qualité de personne morale ou de personne physique. Il est possible pour une personne de créer une SCI avec son conjoint ou encore avec un autre individu avec qui elle est liée par un PACS. Par ailleurs, le capital social d’une SCI peut être fixe ou variable et la loi n’impose aucun montant minimum. Les associés peuvent y contribuer avec des apports différents : numéraire ou nature.
En ce qui concerne les statuts de la SCI, certaines dispositions sont obligatoires :
• Les apports respectifs de chaque associé
• L’Objet de la SCI
• La dénomination sociale de la structure
• L’adresse du siège social de la SCI
• Le capital social de la structure
• La durée d’existence de la société
• Les règles relatives à la désignation du ou des gérants, ainsi que l’organisation de la gérance
La rédaction des statuts peut se faire deux manières :
• Par acte sous seing privé
• Par acte notarié
En outre, la création d’une SCI passe par l’immatriculation auprès du RCS ou registre du commerce et des sociétés comme toute autre structure juridique.

Comment fonctionne une SCI ?

Certaines obligations doivent être respectées sachant qu’une SCI est une société à part entière. Une SCI est obligée de tenir une comptabilité et organiser une assemblée générale une fois tous les ans au minimum. Le but de l’assemblée générale est l’approbation des comptes et l’établissement des déclarations fiscales. Cette société peut être soumise à différents régimes :
• Régime des sociétés de personnes : le résultat est défini au préalable et réparti sur l’imposition de chaque associé suivant leur quote-part respectif au niveau du capital social.
• Régime de l’impôt sur les sociétés : l’imposition concerne la structure elle-même et non les associés.

En outre, au niveau de la gérance, cette société peut compter un ou plusieurs gérants dont la désignation est précisée dans les statuts. Il peut s’agir d’une personne morale ou d’une personne physique. En matière de responsabilité, celle du gérant peur être engagée. C’est le cas par exemple s’il commet des erreurs relatives à la gestion de la société. Concernant la cession de parts dans une SCI, cela ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les associés. Néanmoins, la cession est libre si elle est réalisée d’un ascendant à un descendant.

Les avantages de la SCI

La SCI présente des avantages non négligeables pour les particuliers et les professionnels.
• Pour les particuliers : la création d’une SCI permet d’assurer une meilleure gestion du patrimoine privé. En effet, le patrimoine d’un particulier sera à l’abri des créanciers. C’est aussi la meilleure façon de se préparer à la transmission du patrimoine par l’intermédiaire de cession de parts sociales (plus facile d’un ascendant à un descendant comme on a vu plus haut). Cela permet de se libérer de l’indivision successorale. De plus, la SCI est aussi un moyen efficace pour réduire son imposition.
• Pour les professionnels : la création de cette structure facilite le montage d’un patrimoine avec l’activité. Cela permet également de diversifier les risques en affectant les biens immobiliers au sein de la SCI. Ainsi, quand la société opérationnelle rencontre des difficultés, les biens immobiliers seront protégés des actions des créanciers. Pour le chef d’entreprise, la création de la SCI lui permet de bien préparer sa retraite. Il peut, en effet, conserver son SCI et se faire un complément de retraite suffisant. Il peut aussi transmettre facilement ses parts dans la SCI à ses héritiers.