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Tout sur le capital social des SCI

Comme toute structure juridique, la SCI a besoin de constituer son capital social pendant sa création. Il s’agit d’une des étapes les plus importantes de la création de SCI ou société civile et immobilière.  Son capital peut être fixe ou variable et composé de différents apports dont les apports en numéraire et en nature. Aucune loi n’exige de montant minimum en ce qui concerne le capital de cette structure juridique. Ce sujet mérite d’être analysé de plus près.

Quels sont les caractéristiques du capital social d’une SCI

Le capital social d’une SCI ou société civile et immobilière présentent les caractéristiques suivantes :

  • Il n’y a pas de montant minimum requis par la loi en ce qui concerne le capital social, la société peut toujours être créée tant que les associés le désirent
  • Le capital social de la SCI est formé par deux types principaux d’apports : les apports en nature et les apports en numéraires. La plupart du temps, les associés réalisent des apports de biens ou de somme d’argent.
  • Le capital social est mentionné clairement dans les statuts de la SCI
  • Il est possible que le capital social soit fixe ou variable

Capital social de la SCI: fixe ou variable

Le capital d’une telle structure juridique peut être fixe ou variable, le plus souvent, les associés constituent un capital social fixe. Lorsque les apports sont réalisés par les associés, ils se voient attribués respectivement des parts sociales de la SCI. Par ailleurs, le capital social de la SCI doit être mentionné dans les statuts de la société pendant la rédaction de ces documents. On devrait donc y trouver plusieurs mentions relatives au capital social de la SCI notamment le montant de celui-ci, les apports respectifs des associés, la valeur relative aux parts sociales constituant le capital social, les modalités de réalisation des différents apports, etc. Si le capital doit être augmenté ou réduit dans le cas capital fixe, il faut l’accord de tous les associés. A noter que cela demande aussi la modification des statuts.

En ce qui concerne le capital social variable de la SCI, cette structure n’échappe pas aux dispositions prévues par le code du commerce en ce qui concerne la variabilité du capital social comme d’autres structures juridiques : 231-1 à L 231-8 du code du commerce. De ce fait, les statuts doivent prévoir une clause relative à la variabilité du capital  social. Les statuts doivent donc définir :

  • Un montant plancher ou minimum du capital social
  • Un montant maximum du capital social

Lorsque la variabilité est toujours comprise entre ces deux montants, toute modification peut intervenir sans démarches particulières.

Comment réaliser les apports au capital d’une SCI ?

Les apports à réaliser pour constituer le capital d’une SCI sont les apports en numéraire et les apports en nature. Les Associés définissent librement la libération des apports en numéraire en vue de constituer le capital de la SCI. En ce qui concerne l’immatriculation de la SCI, l’attestation de dépôt de fonds n’est pas requise. Par ailleurs, le paiement des apports en numéraire se feront suivant les besoins de la SCI. Le gérant se chargera de faire appel  quand c’est nécessaire. Les apports en nature, quant à eux, si ce sont de biens immobiliers,  sont constatés dans les statuts de la SCI ou bien dans un traité d’apport. UN notaire est chargé de constater ces apports. Leu évaluation est faire par les associés, l’intervention d’un commissaire aux comptes n’est pas obligatoire pour les SCI. La valeur du marché et l’emplacement géographique des immeubles doivent être considérés dans l’évaluation, ainsi que leurs caractéristiques. Chaque apporteur se trouve dans l’obligation de :

  • Procéder à la mise à disposition des biens à la SCI
  • Conférer des garanties contre les vices cachés et une garantie d’éviction

Les apports de biens communs sont aussi possibles au sein d’une SCI pour les associés mariés sous le régime de la communauté de bien.  Le conjoint non apporteur peut réclamer 50 % des parts sociales obtenues après utilisation du bien commun en apport quand il le souhaite. La renonciation à ses droits est aussi possible. Par ailleurs, son consentement est requis pour la réalisation de l’apport.

Important

Il peut arriver que les capitaux propres d’une SCI soient réduite jusqu’à être inférieur à 50% du capital social. Si ce cas se présente, les associés ne sont pas tenus de procéder à la reconstitution du  capital social car la SCI n’est pas une société commerciale.